БНБ поиска от банките да затегнат правилата за ипотечните кредити
При поддържаните високи нива на капиталови буфери, ликвидност и рентабилност от страна на банките към настоящия момент хипотезата „прегряване“ в сегмента кредитиране, обезпечено с жилищни недвижими имоти, не е подкрепена. Това констатира Българската народна банка при направения „Преглед на въведените от БНБ макропруденциални мерки във връзка с рисковете пред банковата система“.
Но БНБ разпореди на банките и клоновете, извършващи дейност в страната, да продължат да прилагат набор от показатели за наблюдение на кредитните стандарти при отпускане и предоговаряне на кредити, обезпечени с жилищни имоти, съобщи пресцентърът на БНБ след заседанието на управителния съвет на банковия регулатор.
Не се наблюдава структурен системен риск по линия на текущите равнища на прилаганите от банките кредитни стандарти, както и по линия на задлъжнялостта на домакинствата, която остава ниска и е съпътствана от положителни тенденции при доходите, пише в анализа на БНБ.
В централната банка отчитат, че е налице кредитен растеж, който БНБ наблюдава регулярно на база на широк набор от регулаторни, макроикономически и други индикатори.
Устойчивостта на банковата система към потенциални шокове остава адекватна, като банката ще продължи да провежда активна макропруденциална политика с всички инструменти по Закона за кредитните институции, включително и с мерки, които засягат кредитната дейност на банките, при необходимост от допълнителна интервенция.
От централната банка напомнят, че в резултат на дългогодишната надзорна политика на БНБ, насочена към системното изграждане и съхраняването на буфери, в банковата система е създадена устойчивост по линия на ликвидност, капитал, ефективност и качество на кредитите.
Същевременно е налице изразен кредитен растеж преди всичко в сегмента на кредитите, обезпечени с жилищни недвижими имоти. В тази връзка УС на БНБ разпореди на банките и клоновете, извършващи дейност в страната, прилагането на следния минимален набор от показатели за наблюдение на кредитните стандарти при отпускане и предоговаряне на кредити, обезпечени с жилищни имоти:
Банките са длъжни да следят за съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението при отпускането му. Те са длъжни да наблюдават дали се променя съотношението между размера на текущите плащания във връзка с обслужването на дълга и месечния доход на кредитополучателя. Банките трябва внимателно да определят и максималния срок по договора за кредит.
Решението на БНБ утвърждава начина на изчисляване на параметрите при отпускането на ипотечни заеми и се въвежда тримесечна отчетност за тези показатели на индивидуална и на консолидирана основа. Целта на този механизъм за наблюдение и отчетност е процесът на оценката на рисковете при кредитиране, обезпечено с жилищни имоти.
От БНБ потвърждават, че ще предприемат надзорни действия въз основа на резултатите от тази оценка.
Предотвратяване и намаляване на системния риск
Съобразно своя макропруденциален мандат БНБ извършва оценка на процесите и тенденциите в банковата система, въз основа на която разработва и прилага макропруденциална политика и инструменти, насочени към предотвратяване и намаляване на системния риск и избягване на пренасянето и разпространението на неблагоприятни ефекти, за да бъде секторът предпоставка и фактор за устойчив икономически растеж.
При проведения през 2023 г. двугодишен преглед на буфера за системен риск беше потвърдено неговото равнище на 3%.
Акумулацията на всички капиталови буфери в България в края на 2023 г. води до комбинирано изискване за буфер на банковата система в размер на 8,1% от общите рискови експозиции, което представлява едно от най-високите изисквания в Европа.
С оглед поддържането на допълнителна капиталова устойчивост като съображение за финансова стабилност, БНБ прилага по-строги критерии по европейски регламент при експозиции, обезпечени с ипотеки върху недвижими имоти, оценявани по стандартизиран подход за кредитен риск.
За частта от експозицията, обезпечена с ипотека върху жилищен имот, която не надвишава 70% (80% стандартно) от по-ниската от пазарната и ипотечната заемна стойност на ипотекирания имот, се прилага рисково тегло от 35%. По този начин при равни други условия обемът на рискови експозиции, обезпечени с ипотеки върху недвижими имоти, е по-висок, което съответства на по-високо ниво на капиталови изисквания и буфери, посочват от централната банка.
Банковата система продължава да се характеризира с висока капиталова и ликвидна позиция, с ниско ниво на необслужвани кредити (NPL) и с растяща доходност и ефективност. Съотношението на базовия собствен капитал от първи ред (CET1) е 20,07% в края на 2023 г., а общата капиталова адекватност (CAR) нарасна до 21,65% към 31 декември миналата година.
През 2023 г. превишението на капитала над регулаторните изисквания и капиталови буфери е в размер на 3,3 млрд. лв. (3,9% от рисковите експозиции), като близо 60% (1,9 млрд. лв.) от обема на капиталовия излишък се определя от значимите институции.
Ликвидният буфер е в размер на 53 млрд. лв., като близо 70% (38,1 млрд. лв.) е присъщ на значимите институции.
В БНБ отчитат, че намаляват брутните необслужваните кредити и аванси в балансите на банките до 3,9 млрд. лв. и на техния дял в общите кредити и аванси до 3,62%. Това се дължи на операциите на банките по отписвания и продажби на „лоши“ заеми и на растежа на обема на кредитния портфейл.
Степента на провизираност остава на адекватно ниво от около 50%. Съотношението за цена на риска, определено на текуща база главно от направените разходи за обезценка, като процент от общия обем на брутните кредити и аванси, подлежащи на обезценка, е на ниво от 0,81%.
Кредити, обезпечени с жилищни недвижими имоти
Секторът на кредити, обезпечени с жилищни недвижими имоти, се характеризира с продължителен темп на нарастване, който е особено изразен през последните две години. В края на миналата година салдото на това кредитиране достига до 22 млрд. лв., като годишното изменение е в размер на 3,7 млрд. лв. (19,9%). Кредитирането в този сегмент е концентрирано в значимите институции, които имат пазарен дял от близо 80% (17,9 млрд. лв.)
Годишният темп на нарастване на кредитите, обезпечени с жилищни имоти, за банковата система се увеличава от 10,1% в края на 2020 г. до 15% и 16,1% през следващите две години и се ускорява до 19,9% в края на 2023 г.
От БНБ уточняват, че темпът на растеж за значимите институции е сходен със системата, като през 2023 г. поддържа минимален прираст. При по-малко значимите институции годишното изменение е с намаляващ темп от третото тримесечие на 2021 г. и достига до 14,7% в края на разглеждания период.
Брутният обем на новоотпуснатите кредити, обезпечени с жилищни имоти, възлиза на 5,2 млрд. лв. през 2022 г. и на 5,8 млрд. лв. през 2023 г.
За периода на първото тримесечие на тази година новоотпуснатите заеми са в размер на 1,7 млрд. лв. Основен принос при новоотпуснатите кредити, обезпечени с жилищни имоти, имат значимите институции, които поддържат дял от поне 80%.
Делът на кредитирането, обезпечено с имоти, остава на ниско ниво спрямо общите активи и кредитите и авансите на банковата система, като липсва преекспонираност на банките към сегмента. В края на 2023 г. делът на кредитите, обезпечени с жилищни имоти, в общите активи е 12,6%, а в общите кредити и аванси – 20,7%. Изменението на дяловете спрямо 2022 г. е минимално.
Източник: БНБ
В централната банка преценяват, че кредитното качество на заемите остава на добро, ниво на фона на дългосрочна тенденция на понижение на необслужваните заеми като обем и дял. В края на миналата година брутните необслужвани кредити се свеждат до 332 млн. лв. Степента на провизираност остава адекватна на ниво от 50%. От своя страна, съотношението на заеми със значително увеличение на кредитния риск (фаза 2) по МСФО 9 е в размер на 8,1% в края на периода.
В анализа си банковият регулатор посочва, че през 2023 г. кредитната активност на търсенето на жилищни ипотечни кредити се засилва, особено в последното тримесечие на годината. Растящата активност се запазва и през първото тримесечие на 2024 г. Независимо от това тримесечният обем на одобрените искания за кредити от страна на банките остава с плавен ръст. Делът на одобрените искания за кредит се запазва под 50% и дори намалява до 46% в края на първото тримесечие на тази година.
Кредитни стандарти
Прегледът на наблюдаваната в процеса на макропруденциален анализ информация показва, че през последните две години повишеният кредитен растеж като цяло не е съпроводен с разхлабване на кредитните стандарти и банките подхождат балансирано при поемането на рискове, произтичащи от пазарите на жилищни недвижими имоти.
Показателите за степента на обезпеченост отразяват по-високите нива на кредитиране и едновременно с това нарастващите цени на недвижимите имоти. В реално изражение, в края на 2023 г. годишното изменение на жилищните цени е положително и нараства, но остава близо до дългосрочната средна на показателя за последните осем години.
С цел да бъдат адресирани средносрочните системни рискове, свързани с повишените темпове на жилищно кредитиране в условията на ниски лихвени равнища, през последните години, в редица държави от Европейското икономическо пространство (ЕИП), което обединява 27-те държави членки на ЕС и три държави от Европейската асоциация за свободна търговия (ЕАСТ), започна процес на разработване и въвеждане на мерки, насочени към кредитополучателите (т. нар. „borrower-based measures“, BBMs). До момента са въведени мерки от общо 24 държави от ЕИП, от които 15 държави са част от Единния надзорен механизъм (ЕНМ). Преобладаваща част от мерките целят да ограничат новоотпусканите кредити в диапазона над 90%.
Източник: НСИ и изчисления на БНБ
Според анализа на БНБ в хоризонта на наблюдение не се наблюдава влошаване на кредитните стандарти, които отчитат степента на платежоспособност, което може да бъде обвързано с ръста на трудовите възнаграждения, наблюдаван през последните няколко години.
Изчисленият показател за достъпност, измерен със съотношението между брутната работна заплата на национално ниво и средната цена на жилища на квадратен метър в областните градове, показва тенденция за плавно и устойчиво подобряване на достъпността до жилища.
Източник: НСИ и изчисления на БНБ
Бележки: Показателят изобразен на графиката дава опростена представа за това в каква степен средната брутна работна заплата покрива средната цена за квадратен метър на жилищата.
Повишението на показателя показва най-общо подобрение на достъпността до жилища. Необходимо е да се има предвид, че показателят се базира на данни за брутните възнаграждения, не включва разходи по отпускане и обслужване на жилищни кредити и е представен само с илюстративна цел.
Въведени са мерки от 15 държави от ЕИП, от които 11 държави са част от ЕНМ. Основна част от мерките целят да ограничат новоотпусканите кредити – над 40% (6 държави), над 50% (3 държави) и над 60% (5 държави).
Анализът на агрегираните данни за банковата система показва, че дълговата тежест през първото тримесечие на тази година се разпределя средно за 25,2 години, което представлява увеличение спрямо 2022 г., когато средният матуритет на новопоетите задължения е бил 24,3 години.
Тенденцията на увеличение на срока на новоотпусканите заеми е резултат основно от увеличаването на средния им размер, което, от своя страна, отразява повишението на жилищните цени. Така например, през първото тримесечие той възлиза на 198 хил. лв. спрямо 156 хил. лв. средно за 2022 г.
Източник: БНБ
Срочността на новоотпуснатите кредити се увеличава както при значими, така и при по-малко значими институции, но кредитирането на значимите институции се откроява със сравнително по-високи матуритети.
До момента общо 12 държави от ЕИП, от които 10 държави от ЕНМ, са въвели мерки по отношение на максималния матуритет на кредитите, обезпечени с жилищни недвижими имоти, Преобладаващата част от тези мерките целят да ограничат новоотпусканите заеми с матуритет над 30 години.
Макроикономически фактори
Търсенето на жилищни кредити е повлияно в значителна степен от процесите на трудовия пазар. Средната брутна работна заплата нараства с темпове, по-високи от изменението на потребителските цени, а коефициентът на безработица е на ниски равнища. Недостигът на работна сила формира очаквания за запазване на тези тенденции през следващите години, въпреки че потенциално влошаване на икономическата среда може да се отрази върху заетостта и доходите и да засегне капацитета за обслужване на задълженията.
В рамките на текущия лихвен цикъл затягането на паричната политика в еврозоната се пренася относително слабо и бавно, особено в сегмента на домакинствата. При ценообразуването на жилищните заеми преобладаващата част от кредитните институции използват референтни индекси, базирани на лихвените проценти по депозитите на ниво система, които се запазват на ниски равнища в условията на висока ликвидност в банковия сектор.
Източник: БНБ и ЕЦБ
Независимо от повишената активност на кредитния пазар, секторът на домакинствата в България продължава да се характеризира с относително ниска задлъжнялост. Към края на 2023 г. общите задължения на домакинствата по кредити (в т.ч. небанковите) възлизат на 23,7% от БВП (едно от най-ниските равнища на съотношението „кредити за домакинствата/БВП“ сред страните от ЕС).
